یکی از دعاوی مطرح در حوزه ملکی دعوی دستور تخلیه و یا حکم تخلیه می باشد. معمولا با شروع فصل جابجایی مستاجرین (اواخر تابستان و یا اواخر زمستان)، اختلافات زیادی بین مالکین و مستاجرین به وجود می‌آید. در این شرایط، معمولا افراد به دنبال مشاوره حقوقی با وکیل تخلیه هستند. البته شرایط طرح دعوی تخلیه در سال های اخیر به دلیل مسائلی نظیر کرونا و نیز شرایط بد اقتصادی دستخوش تغییر شد.
دعوی تخلیه از جمله دعاوی بسیار مهم و پیچیده ای است که حضور یک وکیل خوب و مجرب ملکی برای انجام آن ضروری است. اکثر افراد به دلیل ناآگاهی خود از مسائل حقوقی و بدون مشاوره با یک وکیل تخلیه اقدام به طرح دعوی می کنند. اما متاسفانه به دلیل اشتباهاتی که در طول روند رسیدگی انجام می‌دهند، از گرفتن حق خود باز می‌مانند. در این مقاله تلاش داریم تا علاوه بر توضیح شرایط یک وکیل خوب در این زمینه به مشکلاتی که در طول انجام این پرونده ها رخ می دهد، اشاره کنیم.
وکیل تخلیه چه شرایطی دارد؟
برای آن که پرونده تخلیه خود را به یک وکیل خوب بسپارید، چند موضوع کلیدی را بررسی کنید تا در این زمینه هم دچار مشکل نشوید و هم این که بتوانید با سرعت و دقت مناسب به انجام برسانید. شرایط یک وکیل تخلیه خوب عبارتند از:
- وکیل مربوطه باید در زمینه دعاوی ملکی به خصوص تخلیه و خلع ید تجربه و تخصص کافی داشته باشد. در واقع، تجربه عملی در این زمینه و انجام پرونده های متعدد، یکی از مهمترین فاکتورهای این وکیل است.
- وکیل تخلیه باید از رویه های موجود در دادگاه ها و شورای حل اختلاف به خصوص در اجرای احکام جهت انجام نهایی رای صادره اطلاع کافی داشته باشد.
- پیگیر بودن و پشتکار زیاد در پرونده های ملکی بسیار مهم است. به خصوص در مورد دستور تخلیه که فوری بودن در آن نقش حیاتی دارد. از طرفی معمولا پرونده‌های ملکی در مرحله اجرا دارای پیچیدگی‌هایی است که فقط با پیگیری می توان آن ها را انجام داد.
- باهوش و نکته بین بودن نیز از دیگر ویژگی‌های وکیل تخلیه است. بررسی قراردادهای ملکی نیاز به ریزبینی و دقت زیادی دارد. زیرا گاها یک کلمه یا یک عبارت در قرارداد، ماهیت حقوقی پرونده را تغییر می‌دهد.
نحوه انجام دستور تخلیه توسط وکیل
برای آن که این پرونده توسط وکیل تخلیه انجام شود، باید از وکیل مربوطه مشاوره حقوقی دریافت کنید. پس از دریافت مشاوره چنانچه قصد اعطای وکالت دارید، باید از طریق سامانه ثنا این مهم انجام شود.
وکیل تخلیه براساس بررسی متن قرارداد اجاره، چنانچه مدت قرارداد منقضی شده باشد، دعوی صدور دستور تخلیه را مطرح می‌کند. پرونده تشکیل شده نیز به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می‌گردد.
قاضی شورا با توجه به مدارک و نیز دفاعیات وکیل اقدام به صدور دستور تخلیه می نماید. پس از قطعیت رای، وکیل می بایست درخواست صدور اجراییه تخلیه را داشته باشد.
با ورود پرونده به اجرای احکام، نامه مربوط به اجرای حکم به کلانتری محل ملک صادر می گردد. در این مرحله با حضور مامور کلانتری می توان دستور تخلیه را اجرا نمود.
طرح دعوی حکم تخلیه
دعوی حکم تخلیه نسبت به دستور تخلیه دارای پیچیدگی‌های بیشتری است. در این نوع دعوی، هنوز قرارداد اجاره به پایان نرسیده، اما مالک به دلایل مختلفی نظیر شرایط قراردادی، آزار و اذیت مستاجر و … به دنبال حکم تخلیه است. در این شرایط وکیل تخلیه:
دادخواست صدور حکم تخلیه را ثبت می‌نماید. در این شرایط، پرونده برخلاف دستور تخلیه به جای شورای حل اختلاف به دادگاه ارجاع می‌گردد.
در جلسه رسیدگی، وکیل می بایست دلیل درخواست صدور حکم تخلیه را با مدارک به روشنی بیان نماید. در برخی موارد، مستاجر تخلف از شرط قراردادی داشته است. به طور مثال، برخلاف کاربری ملک مسکونی از آن استفاده تجاری نموده است. یا این که براساس اسشتهادیه محلی موجب آزار و اذیت همسایگان است.
پس از صدور حکم تخلیه، رای صادره ظرف مدت ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی است. پس از قطعیت حکم، همانند دستور تخلیه، باید مراحل صدور اجراییه و ارجاع پرونده به کلانتری انجام شود.
مطالبه اجور معوقه توسط وکیل تخلیه
در برخی موارد، ممکن است که مالک علاوه بر خواسته تخلیه به دنبال اجاره بهای پرداخت نشده توسط مستاجر باشد. در این شرایط وکیل تخلیه باید براساس میزان اجاره بهای پرداخت نشده و نیز مقدار رهن در اختیار مالک تصمیم بگیرد.
در برخی موارد، برای مالک دستور تخلیه در اولویت است. چنانچه میزان اجاره بهای پرداخت نشده بیش از ۲۰ میلیون باشد، پرونده به جای شورای حل اختلاف در دادگاه پیگیری می شود.
از طرفی، چنانچه خواسته مالک توقیف مبلغ رهن مستاجر باشد، باید این تخلیه و مطالبه اجور معوقه همزمان با یکدیگر مطرح گردد. در این شرایط می توان مبلغ رهن مستاجر را توقیف و پس از صدور رای قطعی مربوط به اجاره، میزان محکوم به را از مبلغ رهن کم کرد و مابقی آن را به حساب معرفی شده از سوی اجرای احکام واریز کرد.
مطالبه اجرت المثل در چه شرایطی انجام می شود؟
اگر مستاجر پس از انقضای قرارداد اجاره، مدت بیشتری در ملک سکونت داشته باشد، می بایست به مالک اجرت المثل را پرداخت نماید. در واقع در این شرایط، دیگر اجاره بها مفهومی ندارد و باید مبلغ اجرت المثل توسط کارشناس تعیین شود.
وکیل تخلیه می تواند مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را همزمان با خواسته تخلیه و یا به صورت جداگانه مطرح نماید. در نهایت پرونده می بایست با صدور قرار کارشناسی به کارشناس مربوطه ارجاع گردد تا میزان دقیق اجرت المثل مشخص گردد.
در این دعوی نیز امکان توقیف مبلغ رهن در صورت موجود بودن آن وجود دارد. البته ممکن است در قرارداد اجاره، مبلغی برای جریمه روزانه دیرکرد عدم تخلیه درنظر گرفته شده باشد. در این شرایط دیگر اجرت المثل مطرح نیست و صرفا می توان همین مقدار خسارت را مطالبه نمود. به همین جهت باید در زمان تنظیم قرارداد اجاره دقت لازم را داشت که میزان جریمه روزانه با اجاره ماهیانه یا اجرت المثل تناسب داشته باشد.
حق الوکاله وکیل تخلیه
برای تعیین میزان حق الوکاله باید به عوامل مختلفی توجه نمود. پرونده تخلیه از جمله دعاوی ملکی است. طبیعتا هزینه پرونده های ملکی به نسبت سایر پرونده ها نظیر پرونده های خانواده بیشتر است. حق الوکاله وکیل تخلیه براساس مواردی نظیر کاربری ملک، نوع و میزان خواسته مالی، محل و متراژ ملک، مدارک موجود در اختیار مالک، تجربه و تخصص وکیل تعیین می گردد.
در واقع، حق الوکاله وکیل مبلغ ثابتی نیست و براساس شرایط تغییر می کند. اما مهم این است که میزان خدمات ارائه شده توسط وکیل با رقم دریافتی تناسب داشته باشد.
