جهت هماهنگی و یا مشاوره حقوقی از طریق شماره زیر با گروه وکلای آپادانا در ارتباط باشید.
جهت هماهنگی و یا مشاوره حقوقی از طریق شماره زیر با گروه وکلای آپادانا در ارتباط باشید.
یکی از دعاوی بسیار شایع میان مالکین و مستاجرین، مطالبه اجور معوقه است. هنگامی که مستاجر در پرداخت اجاره بهای ماهیانه یا براساس شرایط قراردادی، خودداری نماید، موجر میتواند علیه مستاجر طرح دعوی نماید. البته موضوع طرح دعوی مطالبه اجور معوقه کاملا تابع شرایط قراردادی میان مالک و مستاجر است.
متاسفانه برخی از افراد چه مالک و چه مستاجر بدون اطلاع از قوانین حقوقی و نیز بدون رعایت تناسب میان مبلغ و رهن اجاره و نیز تعیین درست خسارات اقدام به عقد قرارداد میکنند. همین موضوع موجب آن است که حتی با وجود طرح دعوی نیز نتوانند به حق خود برسند. به همین دلیل توصیه میکنیم که قبل از عقد هرگونه قرارداد اجاره با یک وکیل ملکی یا یک وکیل تخلیه خوب مشاوره حقوقی نمایید. مشاوره حقوقی با وکیل و بررسی متن قرارداد اجاره شما را از اشتباهات خطرناکی که ممکن است زندگی شما را دچار چالش نماید، نجات خواهد داد.
اجور معوقه به معنای اجاره بهای عقب افتاده است. هنگامی که در قرارداد اجاره دو طرف مبلغی را به عنوان اجاره ماهیانه تعیین می کنند، مستاجر میبایست این مبلغ را در تاریخهای مقرر ماهیانه به حساب موجر واریز نماید. اما گاهی براساس شرایط، مستاجر از این موضوع خودداری مینماید. زمانی که سررسید اجاره فرا رسد و مستاجر اجاره را پرداخت ننماید، موجر حق طرح دعوی حقوقی را دارد. به لحاظ حقوقی برای طرح دعوی نیازی به اتمام قرارداد اجاره نیست.
در واقع حتی در زمانی که قرارداد میان مالک و مستاجر جاری است، در صورت عدم پرداخت حتی یک اجاره موجر میتواند نسبت به این موضوع اقدام نماید. حتی پس از پایان قرارداد اجاره نیز موجر میتواند نسبت به اجاره های عقب افتاده در زمان قرارداد اقدام نماید.
برای طرح دعوی مطالبه اجور معوقه پیشنهاد میکنیم که قبل از هر اقدامی با وکیل ملکی مشاوره حقوقی نمایید و یا این که پرونده را به وی بسپارید. اما به طور کلی:
در مرحله اول، بهتر است که موجر یک اظهارنامه قانونی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی به مستاجر ارسال نماید و از وی اجاره های عقب افتاده را مطالبه کند.
اگر مستاجر نسبت به این موضوع اقدامی نکرد، موجر باید دادخواست مطالبه اجور معوقه را از طریق دفتر خدمات قضایی ثبت کند. این دعوی از جمله دعاوی مالی است و مرجع قضایی هزینه دادرسی را براساس میزان مبلغ اجاره درخواستی محاسبه می نماید. چنانچه مبلغ مطالبه حداکثر ۲۰ میلیون تومان باشد، مرجع قضایی پرونده را به شورای حل اختلاف ارجاع خواهد داد. در غیر این صورت پرونده در صلاحیت دادگاه است.
دادگاه در جلسه رسیدگی با بررسی مدارک و نیز اظهارات خواهان و خوانده مبادرت به صدور رای مینماید. رای صادره ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظر خواهی است. در صورت محکومیت مستاجر، موجر میتواند اموال وی از جمله مبلغ رهن را توقیف نماید.
یکی از مواردی که موجرین معمولا به دنبال آن هستند، دریافت خسارت دیرکرد اجارههای عقب افتاده هستند. با توجه به این که مطالبه اجور معوقه از جمله دعاوی مالی است، بنابراین مطابق با ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی امکان مطالبه خسارت تاخیر تادیه در این دعوی وجود دارد.
همچنین مطابق با آیین نامه اجرایی ابلاغی از سوی دادگستری کل، خسارت تاخیر تادیه براساس شاخص ماهیانه محاسبه میگردد. البته این موضوع به شرطی خواهد بود که خواهان مطالبه خسارت تاخیر تادیه را در ستون خواسته قید نماید.
یکی از سوالات شما موکلین عزیز در مشاوره حقوقی خود با گروه وکلای آپادانا در مورد تفاوت اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف است. باید گفت که زمانی که میان دو نفر یا دو گروه قرارداد اجاره منعقد میگردد، مبلغ تعیینی جهت استفاده از منافع ملک، اجاره نام دارد.
اما زمانی که قرارداد اجاره میان دو طرف وجود ندارد و یا با انقضای قرارداد اجاره، تصرف مستاجر در منافع ملک غیرقانونی است. زیرا دو طرف مبلغی برای اجاره تعیین نکرده اند. در این شرایط، در صورت مطالبه حق توسط موجر، قانونگذار براساس ارجاع امر به کارشناسی، مبلغی را به عنوان اجاره تعیین مینماید که به آن اجرت المثل گفته می گویند. بنابراین مثلا، چنانچه مستاجر اجارههای خود را پرداخت ننماید و علاوه بر آن پس از انقضای قرارداد با خودداری از تخلیه، سه ماه بیشتر در منزل موجر سکونت کند، موجر میتواند همزمان دادخواست مطالبه اجور معوقه و نیز اجرت المثل ایام تصرف را مطرح نماید.
همانطور که گفتیم معمولا برای پرهیز از طرح دعاوی متعدد، موجرین در صورت اختلاف با مستاجر دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه را در یک دعوی مطرح مینمایند. در ادامه، یک نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه و تخلیه برای شما عزیزان قرار داده ایم. البته باید توجه کنید که متن دادخواست برای هر فرد منحصر به فرد است. به همین منظور برای مشاوره حقوقی با وکیل تخلیه یا وکیل ملکی با گروه وکلای آپادانا تماس بگیرید.
مشخصات | نام | نام خانوادگی | نام پدر | شغل | محل اقامت |
خواهان | |||||
خوانده | |||||
وکیل خواهان | |||||
وکیل خوانده | |||||
خواسته | ۱- صدور دستور تخلیه فوری ۲- مطالبه اجور معوقه به میزان ۱۴ میلیون تومان ۳- مطالبه خسارت تاخیر تادیه ۴- مطالبه هزینه دادرسی | ||||
دلایل و منضمات | ۱- سند مالکیت ۲- قرارداد اجاره شماره ……………. | ||||
ریاست محترم شورای حل اختلاف با سلام احتراما، به استحضار میرساند:
لذا با توجه به جمیع جهات فوق، و مستناداً به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ و ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی و در مقام رسیدگی به امر استماع خواسته و سپس صدور حکم به شرح ستون خواسته از محضر دادگاه مورد استدعا است. |
پرونده تخلیه به همراه مطالبه اجور معوقه یکی از دعاوی است که پیگیری و زمان انجام آن بسیار مهم است. به خصوص در مورد دستور تخلیه و سرعت در صدور آن، بحث اجاره های عقب افتاده و نیز توقیف اموال مستاجر به خصص مبلغ ودیعه بسیار مهم است. همه این موارد به راحتی و دقت با سپردن کار به وکیل تخلیه امکان پذیر است. وکیل تخلیه با طرح دعوی دستور تخلیه و همزمان مطالبه اجور معوقه هر دو مورد را در سریعترین زمان ممکن پیگیری مینماید.
همچنین در صورت نیاز وکیل تخلیه با طرح تامین خواسته اموال خوانده را قبل از جلسه رسیدگی توقیف مینماید تا حق خواهان از بابت مطالبات خود ضایع نگردد. در صورتی که مبلغ اجاره عقب افتاده بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد به صورت همزمان شورای حل اختلاف به پرونده تخلیه و دادگاه به اجاره های معوقه رسیدگی می نماید. به همین دلیل بهتر است اگر مشغله کاری دارید، کار را به وکیل تخلیه بسپارید، تا زمان کمتری را صرف پرونده نمایید.
در این بخش مهمترین نکاتی که در مشاوره حقوقی مطالبه اجور معوقه باید به شما عزیزان گوشزد نماییم، مشاهده می کنید: