خلع ید

خلع ید دعوایی است که به موجب آن مالک سند رسمی یک مال غیر منقول نظیر آپارتمان، زمین، مغازه از دادگاه می‌خواهد که متصرف غیرقانونی ملک خود را از آن خارج کرده و به تصرف غیرقانونی آن پایان دهد. در طرح این دعوی، مالکیت مالک شرط اساسی است. یعنی، فرد باید سندی داشته باشد که بتواند براساس مالکیت خود را اثبات کند. چنانچه فرد سندی دال بر مالکیت خود نداشته باشد، قبل از دعوی خلع ید باید مالکیت خود را در دادگاه اثبات نماید.

تفاوت دعوی خلع ید با تصرف عدوانی

• دعوی خلع ید، صرفا حقوقی است، اما تصرف عدوانی هم از جنبه حقوقی و هم از جنبه کیفری قابل پیگیری است.
• در دعوی تصرف عدوانی، مالکیت خواهان مهم نیست.
• اجرای حکم خلع ید منوط به قطعی شدن حکم است. اما پس از صدور حکم رفع تصرف عدوانی می‌توان آن را اجرا نمود.

نحوه خلع ید از ملک مشاع

• چنانچه خواهان دعوی خلع، یکی از مالکین مشاع بوده و خوانده از مالکین نباشد، از کل ملک خلع ید صورت می‌گیرد. اما در مورد تصرف، تابع مقررات مشاعی است. یعنی اگر مالک یک بیش از یک نفر باشد، طرح دعوی خلع از طرف یک نفر آن‌ها نیز کافی است.
• چنانچه، خواهان از سایر مالکین مشاعی، اذن داشته باشد، می‌تواند از کل ملک خلع ید نماید. این اذن باید از طریق تقسیم نامه رسمی اداره ثبت و وکالت به خواهان داده شده باشد.
• اگر خوانده دعوی خلع بیش از یک نفر باشد، نیازی به طرح دعوی علیه همه متصرفین نیست.

دعوی خلع ید، یکی از دعاوی پیچیده است که پیروزی در آن نیازمند وکیل است. بنابراین، بهتر است قبل از هر گونه اقدامی با وکیل ملکی یا وکیل خلع ید مشاوره حقوقی نمایید.

نحوه خلع ید از ملک بدون سند رسمی

چنانچه در استعلام ثبتی نام مالکی غیر از خواهان دعوی خلع ید قید شده باشد، دادگاه با صدور قرار عدم استماع از رسیدگی ماهوی به پرونده خودداری می‌نماید. دعوی خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. در واقع، خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر روی پلاک ثبتی مذکور اثبات نماید و بعد تقاضای رفع تصرف از آن پلاک را داشته باشد. در  این شرایط:

• اگر چنانچه ملک به طور کلی دارای سند رسمی نیست، خواهان باید ابتدا دادخواست اثبات مالکیت را مطرح نماید. در صورت پیروزی و صدور حکم قطعی در این زمینه می‌تواند دعوی مربوطه را مطرح نماید.
• چنانچه ملک دارای سند رسمی و به نام غیر است، بسته به مدارک خواهان باید دادخواست درست را مطرح کرد. به طور مثال اگر خواهان دارای مبایعه نامه از مالک اصلی و شخصی غیر از مالک در ملک ساکن است، ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم و یا انتقال سند رسمی مطرح گردد. پس از صدور حکم قطعی می‌توان دعوی مربوطه را مطرح نمود.
• اگر سند از طرقی مانند معامله فضولی و یا معامله صوری به نام خوانده شده باید ابتدا دادخواست ابطال سند و پس از آن خلع ید را مطرح نمود.

خلع ید از مستاجر ملک

به طور کلی در شرایطی که ملک دارای مستاجر است، پس از انقضای مدت اجاره، چنانچه مستاجر قصد تحویل ملک را نداشته باشد، مالک می‌تواند طرح دعوی صدور دستور تخلیه را داشته باشد. اما در برخی موارد، مالک ملک خود را به شخصی دیگری می‌فروشد. در این شرایط دو اتفاق رخ می‌دهد:

• اول از همه این که قرارداد فی مابین مالک قبلی و مستاجر تا پایان مدت قرارداد به قوت خویش باقی است. مالک قبلی باید مالک جدید را از وجود این قرارداد مطلع سازد. عدم اطلاع مالک جدید از قرارداد قبلی باعث فسخ یا ابطال قرارداد اجاره نخواهد بود.
• دوم آن که چنانچه سند رسمی به نام مالک جدید انتقال یابد، پس از پایان قرارداد اجاره، وی باید دعوی خلع ید را علیه مستاجر مطرح نماید. در این شرایط، امکان طرح دعوی صدور دستور تخلیه امکان پذیر نیست. زیرا مالک جدید قراردادی با مستاجر ندارد.

طبیعتا طرح این دعوی نسبت به دعوی تخلیه زمانبر می‌باشد. یکی از راه‌های جلوگیری از این موضوع آن است که چنانچه ملک به شخصی دیگری منتقل گردد، بهتر است که قرارداد اجاره به شکل قانونی به مالک جدید منتقل گردد. برای اطلاع از نحوه این انتقال با گروه حقوقی آپادانا تماس بگیرید.