بیع شرط یکی از انواع عقد بیع محسوب میشود. همانطور که میدانید، بیع عقدی است که به موجب فرد یا گروهی از افراد، مالی را به فرد یا گروهی دیگر میفروشند. در این معامله فرد اول، فروشنده، شخص دوم خریدار و نیز مال فروخته مبیع نامیده میشوند. همچنین بهای مبیع که توسط خریدار به فروشنده پرداخت میگردد، ثمن معامله نام دارد. در بیع شرط، فروشنده میتواند شرطی را در بیع قرار دهد که در صورت تحقق آن، معامله را فسخ نماید. برای بررسی این نوع عقد و نیز نکات حقوقی آن، مقاله زیر را بخوانید.
بیع شرط و نکات حقوقی آن
تعریف حقوقی بیع شرط
بیع شرط از لحاظ حقوقی عقدی است که در آن فروشنده، شرط مینماید که چنانچه ثمن معامله را در مدت زمان معینی بازگرداند، بتواند معامله را فسخ کند. در واقع بیع شرط، نوعی عقد بیع است که در آن صرفا فروشنده با خیار شرط استرداد ثمن میتواند آثار عقد بیع را از بین ببرد.
بنابراین، مطابق قانون مدنی و نیز قانون ثبت، خریدار تا زمان انقضای مدت شرط مالک مبیع محسوب نمیشود. همچنین، چنانچه در این بیع صراحتا ذکر نشود، فروشنده صرفا با پرداخت کل ثمن معامله حق فسخ دارد. مگر آن که شرط به گونهای دیگر تنظیم شده باشد.
یکی دیگر از بخشهای مهم این نوع عقد، معین بودن زمان شرط است. یعنی باید مشخص باشد که فروشنده چقدر زمان برای استرداد ثمن دارد. در غیر این صورت این شرط باطل بوده و بیع قطعی است.
آثار بیع شرط
هرگاه عقد بیع شرط میان دو شخص یا دو گروه منعقد گردد، نتایجی و آثاری را در پی خواهد داشت که در اینجا بررسی میکنیم:
مالکیت مبیع پس از انعقاد این نوع عقد همچنان در اختیار فروشنده است و هنوز به خریدار انتقال نیافته است. به خصوص چنانچه محرز شود، هدف از انجام معامله شرطی، به واقع بیع نبوده و مبیع در واقع وثیقه طلب است.
منافع مال مورد معامله پس از انعقاد بیع، به خریدار انتقال مییابد. چنانچه معامله به دلیل استرداد ثمن فسخ گردد، پس از فسخ، منافع دوباره به فروشنده برمیگردد.
مطابق با ماده ۴۶۰ قانون مدنی، مشتری یا خریدار حق ندارد در مبیع تصرفی نماید که با حقوق فروشنده در تضاد است. به طور مثال خریدار حق فروش مبیع به ثالث را ندارد. همچنین حق تغییر ماهیت، افزایش یا کاهش اصل مبیع، تغییر کاربری و …. را ندارد.
همچنین براساس ماده ۵۰۰ قانون مدنی، در بیع شرط خریدار منافع مبیع را حداکثر تا زمان انقضای مدت شرط میتواند اجاره دهد.
نکات حقوقی
- چنانچه پس از انجام معامله بیع شرطی، فروشنده فوت نماید، حق فسخ وی به ورثه انتقال مییابد. البته در مورد استرداد ثمن و فسخ و یا ادامه بیع باید همه وراث اتفاق نظر داشته باشند.
- فسخ قرارداد در حالت کلی با استرداد کل ثمن ممکن است. مگر این که شرط به گونهای دیگر توافق شده باشد.
- به طور معمول، بیع شرط در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم میگردد. سند رهنی نمونهای از این بیع میتواند باشد. در این صورت چنانچه فروشنده در موعد مقرر نتواند مبلغ را مسترد کند، خریدار میتواند از طریق دفترخانه اقدام به صدور اجراییه نماید.
- براساس ماده ۴۶۳ قانون مدنی، چنانچه مشخص گردد که از ابتدا قصد بر انجام بیع نبوده، احکام در مورد آن جاری نخواهد بود.
- چنانچه، خریدار از دریافت ثمن معامله در مهلت مقرر شده در خیار شرط خودداری کند، فروشنده باید ابتدا اظهارنامه مبنی بر استرداد ثمن به خریدار ارسال نماید. سپس دادخواست اعلام فسخ قرارداد بیع به دادگاه تقدیم میگردد.
بیع شرط یکی از انواع عقود است که نکات حقوقی آن بسیار مهم و پیچیده است. بسیاری از افراد به دلیل ناآگاهی و نیز مشکلات مالی اقدام به انجام این نوع عقد میکنند و به دلیل رعایت نکردن برخی نکات، سرمایه زندگی خود را از دست میدهند. بنابراین، گروه حقوقی آپادانا به شما پیشنهاد میکند، قبل از انجام هر عملی حتما با وکیل یا کارشناس حقوقی با تجربه مشاوره حقوقی داشته باشید.
