افراز ملک مشاع یا مال مشاعی در معنای حقوقی، یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از هم و تقسیم مال غیر منقول بین شرکا به نسبت سهم هر یک از آنها به نحوی که سهم هر کدام از آنها از اشاعه خارج گردد. به طور کلی افراز به دو شکل رخ میدهد:
- افراز ملک مشاع اجباری: افراز به دلیل قوه قاهره یعنی دادگاه و یا اداره ثبت است و شرکا مجبور به تبعیت از آن هستند.
- افراز ملک مشاع به تراضی: یعنی همه شرکا با رضایت بین خود سهم هر یک را مشخص و تقسیم نمایند. این تقسیم باید به صورت رسمی نیز به ثبت برسد.
در مقابل افراز، مفهوم تفکیک وجود دارد که در آن، مال مشاعی به قطعات کوچکتر تقسیم میگردد اما، همچنان همه شرکا در کل قطعات شریکند. به طور مثال وقتی بر روی زمین مشاع بین چند نفر، آپارتمان ۵ طبقه ساخته میشود. مرحله اول صدور سند تفکیکی است و سهم هر کدام از شرکا به صورت x سهم از y سهم مشاع در سند نوشته میشود. حال در صورتی که افراز به تراضی و یا حکم دادگاه انجام شود، هر کدام از آپارتمانها به نام یک یکی از شرکا سند زده میشود. هر چند که در قدرالسهم زمین با یکدیگر شریک هستند.
