تخلیه ملک مسکونی یکی از دعاوی ملکی است که با توجه به حجم بالای قراردادهای اجاره در کشور ما و به دلیل افزایش روز افزون اجاره بها و ودیعه مسکونی همواره در محاکم قضایی مطرح هستند. در این نوشتار به نحوه طرح دادخواست تخلیه، قوانین موجود در روابط موجر و مستاجر و … اشاره شده است.
تخلیه ملک مسکونی
بررسی قوانین موجر نشان میدهد که سه دسته قوانین در قراردادهای اجاره حکمفرماست:
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶
قوانین فوق شامل املاک مسکونی و اماکن تجاری میباشد. به عنوان مثال، برای قراردادهای اجاره املاک تجاری بین سالهای ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶، منافع ملک (اعیان) به نفع مستاجر صلح میگردد که همان سرقفلی ملک است.
اما در قراردادهای اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ چه برای املاک تجاری و چه مسکونی، مبلغ قرض الحسنه به عنوان ودیعه و مبلغ ماهیانه به عنوان اجاره بها درنظر گرفته شده است. البته باید توجه داشت که ملاک قرارداد اجاره، زمان اولین بار انعقاد قرارداد است و تمدید آن تاثیری در تغییر قانون حاکم بر آن ندارد. همچنین براساس قانون، اجاره جزو عقود معوض و تملیکی است. یعنی مستاجر در عوض پرداخت اجاره بها مالک منافع ملک خواهد بود.
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، با عقد اجاره مستاجر مالک منافع عین مستاجره یا همان مورد اجاره میگردد. همچنین براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم گردیده و به امضای هر دو نفر برسد. همچنین باید دو شاهد زیر هر دو قرارداد را امضا نماید.
دعوی تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی در واقع حقی است که قانون به مالک میدهد که در صورت اتمام قرارداد اجاره و یا تخلف مستاجر از شروط مندرج در قرارداد بتواند از مرجع صالح، تخلیه ملک خود را بخواهد. برای طرح دادخواست ملک مسکونی مالک عین یا وکیل قانونی وی و یا مالک منافع آن میتواند اقدام نماید. مراحل قانونی اقدام به تخلیه ملک مسکونی عبارتند از:
- حضور در دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست ملک مسکونی؛ مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل شناسنامه و کارت ملی، و اصل قرارداد اجاره است. چنانچه خواهان علاوه بر حکم تخلیه خواهان خساراتی از جمله اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف و یا خسارات وارد شده بر ملک باشد، باید در دادخواست خود اعلام نماید.
- پس از ثبت، چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، به شورای حل اختلاف محل قرارگیری ملک ارجاع و تعیین شعبه میگردد.
- با تشکیل جلسه، خواهان باید مدارک خود از جمله اصل قرارداد اجاره را با خود به همراه داشته باشد و با تقدیم لایحه و سپردن مبلغ ودیعه به حساب معرفی شده از سوی خواهان دستور و یا حکم تخلیه شود.
- شورای حل اختلاف با بررسی مدارک، حکم تخلیه را صادر مینماید و برای اجرا به محکوم ابلاغ میشود.
- چنانچه محکوم علیه علاوه بر حکم تخلیه به پرداخت خسارات قانونی نیز محکوم گردد، مبلغ خسارت از ودیعه سپرده شده کسر و به خواهان پرداخت میگردد.
همچنین در صورتی که در هنگام اجرای حکم تخلیه، محکوم دلیل موجهی برای عدم پرداخت داشته باشد، به وی فرصت یک ماهه داده میشود تا بتواند ملک را تخلیه نماید.
نکات حقوقی
- در صورتی که قرارداد اجاره شروط قید شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ را نداشته باشد؛ یعنی در دو نسخه تنظیم نشده باشد و یا دو شاهد آن را امضا نکرده باشند، دادخواست تخلیه ملک مسکونی به جای شورای حل اختلاف به دادگاه ارجاع میگردد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای جلوگیری از رد دعوی با وکیل ملک مشورت نمایید.
- دعوی تخلیه ملک مسکونی به تنهایی دعوای غیر مالی است. اما چنانچه مطالبه اجور معوقه و یا مطالبه سایر خسارات به آن اضافه شود، در زمره دعاوی مالی قرار گرفته و بسته به ارجاع به شورای حل اختلاف و یا دادگاه باید هزینه دادرسی مربوطه پرداخت گردد.
دعوی تخلیه ملک مسکونی به دلیل مشکلاتی که در روابط بین موجر و مستاجر به وجود میآید، معمولا دشوار و از حوصله و وقت مردم خارج است. در این شرایط استفاده از وکیل ملکی میتواند موجب:
- کاهش دغدغه و نگرانی ناشی از طرح دادخواست
- افزایش احتمال پیروزی و افزایش میزان خسارات دریافتی
- و کاهش زمان رسیدگی به پرونده گردد.
گروه وکلای آپادانا با قبول بیش از ۳۰۰ پرونده ملکی در ۵ سال گذشته و آمار بالای ۹۳ درصد پیروزی در این پرونده ها، آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست و قبول وکالت میباشد.
8 Comments
با سلام
بنده آپارتمانی اجاره کردم که مهلت قراردادم سررسیده موجر برای تمدید درخواست مبلغ بیش از دو برابر کرده به املاک مراجعه کردم گفتن با توجه به قانونی که برای این ایام هست میتونم قرارداد رو یکسال دیگه با افزایش ۲۵ درصدی تمدید کنم میخاستم ببینم ایا صحت داره و شدنی هست؟ موجر در ساختمان ما ۳ واحد اپارتمان دارد که هر سه رو اجاره دادن و ضمنا ایشون سرپرست خانواده هم نیستند (خانم هستند).لازم به ذکر هست مبلغ ودیعه صد میلیون تومان و اجاره ماهانه ۴.۵ میلیون میباشد
سلام وقت بخیر. چنین قانونی وجود نداره. مالک میتونه دادخواست تخلیه بده.
سلام خسته نباشید ما خونهای رو رهن دادیم و ایشون طبق قرارداد قصد تخلیهی خونه رو ندارن و میگه که برید شکایت کنید و قصد داره خیلی بیشتر بمونه
میخواستم بفرمایید اگر شکایت کنیم چقدر طول میکشه که اون طبق حکم تخلیه کنه؟(واقعا تو شرایط مناسبی نیستیم که زیاد منتظر بمونیم)
ممنون میشم پاسخ بدین?
سلام و وقت بخیر. باید هر چه سریعتر دادخواست حکم تخلیه بدین. ممکنه بهشون فرصت دو الی سه ماهه بدن. هر چه زودتر اقدام کنید بهتره.
سلام
ما از سایت دیوار خونه ای را اجاره کردیم.اجاره نامه دستی نوشتیم یعنی بنگاه نرفتیم.اونجا را اتاق اتاق کرده بود و هراتاقو به یک یا دو فر اجاره داده بود.
بعد از گدشت چند ماه دیروز متوجه شدیم که از خونه رفته و وسایلشو هم برده. شب همون روز یه نفر اومد گف من صاحبخونه ی اصلی ام و الان باهاش قرار تخلیه داشتم. ما هم از همه ی این ماجراها بی اطلاع بودیم.
چند سوال دارم :
۱- اون فرد که گفته من صاحبخونه هستم میتونه حکم تخلیه بگیره و ما را بیرون کنه؟
۲- ما تا کی تو اون خونه هستیم؟
۳– تکلیف پول پیش که به فرد متواری دادیم چی میشه؟
ممنون
سلام و وقت بخیر. چنانچه فرد مورد نظر واقعا مالک باشه میتونه حکم تخلیه بگیره و تا زمان حکم تخلیه میتونید بمونید البته میتونه از شما بابت اجرت المثل ایام تصرف شکایت کنه. شما هم بابت مبلغ باید به طرفیت شخصی که باهاش قرارداد نوشتین، دادخواست مطالبه وجه بدین و یا بابت انتقال منافع غیر شکایت کنید.
با سلام
حدود ۱۰ سال هست که در آپارتمانی که متعلق به یکی از بستگان است مستاجریم . هیچ اجاره خط و نوشته فی ما بینی هم وجود نداره . اکنون بدلیل بالا رفتن سن موجر داماد ایشان زمام امور را بدست گرفتن و طی تماسی اصرار بر تخلیه فوری دارند .( زمان اتمام سال دیماه میباشد و ایشان تا آخر اسفند مهلت دادند ! یعنی ۲ ماه ) .
خدا را گواه میگیرم قصد اذیت ندارم ولی از ایشان خواستم با توجه به شیوع بیماری کرونا و سن بالای مادرم و همچنین ابتلای ایشان به آسم خطر و ریسک آوردن کارگر و جمع آوری و انتقال وسایل خیلی بالاست . از ایشان تا عادی شدن نسبی وضعیت بحرانی درخواست وقت کردم . قول دادم بمحض اینکه شرایط کمی عادی شد بلافاصله خانه را تحویل دهم ولی ایشان کماکان قصد تخلیه و بازسازی خانه را داند .
میخواستم بفرمایید که اگر ایشان شکایت کنند آیا دادگاه از ما حمایت خواهد کرد ؟ ممنون از وقتتون
سلام و وقت بخیر. با توجه به این که قراردادی فی مابین شما وجود نداره، میتونن حکم تخلیه بگیرن و نهایتا همون یکی دو ماه رو شورای حل اختلاف بهتون فرصت میده