وکیل ملکی

در این مقاله خصوصیات اصلی وکیل ملکی را برای آگاهی هموطنان عزیز ارائه می‌کنیم. برای افرادی که با مشکلات حقوقی و یا دعاوی حقوقی و کیفری سر و کار داشته‌اند، همیشه این سوال مطرح است که برای گرفتن وکیل باید چکار کنند و چگونه می‌توانند بهترین وکیل را برای کار خود انتخاب کنند. یکی از مهمترین حوزه‌های حقوقی، دعاوی ملکی است که شاید جزو پیچیده‌ترین دعاوی مطرح در دادگاه هاست و هر وکیلی نمی‌تواند از پس پرونده ملکی به خوبی برآید. به همین منظور باید به دنبال وکیل ملکی بود. حال این سوال مطرح می‌شود که چطور بهترین وکیل را انتخاب کنیم.

خصوصیات وکیل ملکی

برای انتخاب وکیل ملکی باید به نکات زیر توجه شود:

• باید بر قانون مدنی و نیز آیین دادرسی مدنی و حتی قانون تجارت تسلط کامل داشته باشد تا بتواند از حقوق موکل دفاع کند.
• باید در امر نگارش دادخواست فوق العاده قوی و متبحر باشد. دعاوی ملکی بسیار پیچیده هستند. از نحوه درست تعیین خواهان و خوانده تا موضوع و خواسته دعوی و نیز ادله آن. به طور مثال در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، تمامی ایادی قبلی تا شخصی که سند به نام وی صادر شده باید خوانده دعوی قرار بگیرند. در غیر این صورت قرار رد دعوی صادر می‌شود.
• مشاوره حقوقی با وکیل ملکی باید به گونه‌ای باشد که باشد که وکیل ملکی بتواند تمامی زوایای پرونده و تمامی راه ها و انتخاب‌های پیش روی موکل را روشن کند.

• باید شخصی پیگیر و با پشتکار باشد و در ماه چند بار با مراجعه به شعبه رسیده کننده به پرونده ملکی از آخرین تغییرات پرونده با خبر شود. پرونده های ملکی به شدت زمان بر و طولانی هستند و وکیل ملکی باید با صبوری و نیز پیگیری دقیق پرونده موجب تاثیر بر قاضی پرونده شود.
• باید با سابقه و با تجربه باشد. بسیاری از افراد به جهت کاهش حق الوکاله وکیل ملکی، به جای استفاده از وکیل متخصص از کارآموز و یا وکیل با تجربه پایین در پروند خود استفاده می‌کنند که این موضوع یکی از دلایل شکست در پرونده های ملکی است.
• باید در جلسه دادرسی، بسیار با صلابت به دفاع از حق موکل خود بپردازد. شیوه دفاع وکیل ملکی از خواسته موکل خود در دادگاه مهم‌ترین عامل پیروزی یا شکست در پرونده است.

کدام دعاوی را به وکیل املاک بسپاریم؟

دعاوی حقوقی بسیاری هستند که بهتر است توسط وکیل ملکی طرح و پیگیری شوند. مهمترین دعاوی ملکی که باید به وکیل ملکی سپرده شوند، عبارتند از:

مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

وکیل ملکی با اطلاع دقیق از نحوه مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و نیز شرایط ساقط شدن حق سرقفلی، نحوه تخلیه ملک دارای سرقفلی و نیز نحوه توقیف سرقفلی می‌تواند در روند پرونده تاثیر زیادی داشته باشد.

تخلیه ملک مسکونی

تخلیه فرایندی است که چه در حالت دستور تخلیه و چه در حالت حکم تخلیه باید الزاماتی در نحوه طرح آن رعایت شود. به طور مثال اتمام قرارداد اجاره یکی از مهمترین شروط طرح دعوی است. هر چند در برخی موارد که وکیل ملکی به شما معرفی می‌کند، می‌توان قبل از اتمام قرارداد اجاره نیز ملک را تخلیه نمود.

خلع ید

این دعوی یکی از دعاوی ملکی پیچیده است که باید برای طرح آن از وکیل ملکی استفاده شود. خلع ید در بسیاری از موارد با تصرف عدوانی اشتباه گرفته می‌شود. همچنین برای طرح این دعوی باید یا سند رسمی به نام خواهان وجود داشته باشد و یا قبل از آن اثبات مالکیت انجام شود. در غیر این صورت دعوی به نتیجه نمی‌رسد. برای جلوگیری از این اشتباهات بهتر است کار به وکیل ملکی سپرده شود و یا حداقل از مشاوره حقوقی وی استفاده گردد.

فک رهن

یکی از مشکلات اساسی مردم، فک رهن از بانک یا دادگاه به شیوه درست و با زمان و هزینه کم است که وکیل ملکی متخصص در امور بانکی و نیز توقیف اموال می‌تواند از پس از این کار برآید.

افراز ملک مشاع

افراز یکی از دعاوی ملکی وقت گیر است و به افرادی که دغدغه زمانی دارند، پیشنهاد می‌شود از وکیل ملکی استفاده کنند. در دعوی افراز ملک مشاع باید سند رسمی و یا رونوشت آن به اداره ثبت یا دادگاه مربوطه برده شده و تقاضای کارشناسی برای بررسی ملک داده شود. کارشناس به همراه نقشه بردار و همه مالکین مشاعی باید در روز بررسی ملک حضور داشته باشند. در صورتی که کارشناس، تشخیص دهد که ملک بین شرکا قابل تقسیم و تعیین سهم هر فرد می‌باشد، گواهی افراز را صادر و به اداره ثبت ارجاع می‌دهد و پس از آن صدور سندهای مالکیت جداگانه در دستور کار قرار می‌گیرد. بنابراین نقش وکیل ملکی در تسریع این روند بسیار واضح است. به خصوص در مورد املاکی که بین ورثه مشاع است و یا سند رسمی ندارند و یا در رهن بانک هستند که کار را بسیار پیچیده‌تر می‌نماید.

فروش ملک مشاع

چنانچه ملک قابل افراز نباشد و حداقل یکی از شرکا خواهان فروش باشد اما بین شرکا اختلاف باشد نقش وکیل ملکی بسیار حیاتی است. چرا که باید ابتدا از طریق اداره ثبت، گواهی عدم افراز صادر شود و از طریق دادگاه دستور فروش مال مشاع اخذ گردد و در نهایت مال مشاعی به مزایده گذاشته شود. وکیل ملکی در پیگیری مسیر فروش ملک مشاعی و نیز مذاکره و مصالحه با سایر شرکا برای توافق در فروش ملک نقشی اساسی دارد.

حق شفعه

این حق دارای شرایطی است که در صفحه مربوط به آن به تفصیل توضیح داده شده است. اما مهمترین نقش وکیل ملکی در اثبات حق شفعه، تفسیر دقیق قانون و اثبات وجود شرایط به وجود آمدن این حق است. مانند این که ملک بین دو نفر مشاع است (حتی اگر به ارث رسیده است) و نیز فرد خواهان پس از اطلاع از فروش سهم شریک دیگر اقدام به استفاده از این حق نموده است.

الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوی، شایع ترین پرونده ملکی است که دارای شرایط و قوانین خاص است و معمولا افراد به دلیل عدم آگاهی از شرایط آن نمی‌توانند به حق خود برسند. مثل این که اگر ملک به صورت وکالتی چند نوبت انتقال پیدا کند، باید همه ایادی قبلی تا مالک سند طرف دعوی باشد و یا این اگر ملک مشاعی یا ورثه‌ای باشد باید همه مالکین طرف دعوی قرار گیرند. همچنین گرفتن گواهی عدم حضور از دفتر اسناد رسمی که قرار بوده سند در آنجا تنظیم شود، از دلایل اصلی ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی است. آگاهی از این موارد و نیز پیروزی در این دعوی و کاهش هزینه و زمان فقط در گرو استفاده از وکیل ملکی است.

ممانعت از حق و مزاحمت از حق

به لحاظ علمی و حقوقی یکی از دعاوی ملکی هستند که حضور وکیل ملکی در آن‌ها نه تنها واجب بلکه حیاتی است. در بسیاری از موارد، افراد عادی این دو دعوی را با یکدیگر و یا با تصرف عدوانی و خلع ید اشتباه می‌گیرند. در ممانعت از حق، وجود سند به نام خانواده الزامی است. همچنین اثبات حق ارتفاق و انتفاع نیز از جمله موارد بسیار مهم است. مزاحمت نیز دارای شرایطی است که از جمله آن، اختلال در تصرف و حق انتفاع و ارتفاق مالک از ملک خود است.