جهت هماهنگی و یا مشاوره حقوقی از طریق شماره زیر با گروه وکلای آپادانا در ارتباط باشید.
جهت هماهنگی و یا مشاوره حقوقی از طریق شماره زیر با گروه وکلای آپادانا در ارتباط باشید.
یکی از مسائلی که به دنبال معاملات و خرید و فروشی ملک سر راه خریداران قرار می‌گیرد، خودداری فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله یا قیمت ملک را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک به منظور فک رهن، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند. در طی کردن مراحل الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که دعوی مذکور به نحو صحیح طرح گردد. زیرا در غیر این صورت هزینه‌های انجام شده اعم از هزینه‌های مالی و زمانی که برای طرح دعوی صرف شده است، بدون نتیجه مانده و خواهان دوباره باید با صرف زمان و هزینه جدید، مراحل الزام به تنظیم سند را طی نماید.
تاکنون تعاریف مختلفی از قولنامه توسط حقوقدانان ارائه شده است. در یک تعریف، قولنامه «سندی است که در آن عاقد (فروشنده) تعهد فروش عین معینی را که مالک آن است در آینده‌ای معلوم در برابر ثمن مشخص می‌کند.» براساس این تعریف، در حین تنظیم قولنامه انتقال ملکیت صورت نمی‌گیرد. در یک تعریف دیگر براساس نظر دکتر کاتوزیان «در مواردی که دو نفر تصمیم به پیمانی گرفته‌اند و در شرایط آن نیز با هم کنار آمده‌اند، گاه به دلیل موانع خارجی نمی‌توانند پیمان نهایی را به طور قطع واقع سازند، پس برای این که زمینه را آماده سازند و در آینده نیز به وقوع قرارداد مطمئن باشند؛ در برابر هم تعهد می‌کنند که آن را در مدت معین و با همان شرایط مورد توافق منعقد سازند. این پیمان مقدماتی را قولنامه می‌نامند.
سند رسمی عبارت است که از اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. غیر از آن، سایر اسناد در حکم عادی هستند. حفظ و نگهداری اسناد، بسیار مهم است و باید مراقب بود که متن سند به دقت تنظیم شده و از خط خوردگی یا نوشتن مطالب بیهوده و تکراری خودداری شود، زیرا اگر در ذیل یا حاشیه یا ظهر (پشت) سندی که در دست ابراز کننده است، مندرجاتی باشد که حکایت از بی اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی از مفاد سند باشد، مندرجات مزبور و معتبر محسوب می‌شوند، اگرچه تاریخ و امضا نداشته و به وسیله خط کشیدن یا نحو دیگر باطل شده باشد.
مفاد سند رسمی در صورت عدم مخالفت با قوانین درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر شده است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد، در دو مورد اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را می‌یابد. بنابراین، اسناد رسمی یا در حکم آن را به دستجات زیر می‌توان تقسیم نمود:
قانونگذار برای اسناد رسمی امتیازاتی را درنظر گرفته است از جمله:
نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است. اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) بنامیم. قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
موضوع مهم این است که سند مورد نظر، اثبات کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آن که قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند. در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.
حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سرباز زند، در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهد له می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. دادگاه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قرائن موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.
در این بند به اقداماتی که دادگاه برای انجام مراحل الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد، اشاره می‌کنیم.
دعوی الزام به انتقال رسمی ملک در شمار دعاوی اموال غیر منقول قرار ندارد، بنابراین، براساس قاعده کلی و عمومی صلاحیت رسیدگی به دعوی مذکور در دادگاه محل اقامت خوانده به عمل می‌آید. مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امورد مدنی رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت و .. و سایر حقوق راجع به اموال غیرمنقول را تعریف کرده و دعوی الزام به انتقال رسمی ملک در شمار آنها وجود ندارد. لذا براساس قاعده کلی و عمومی صلاحیت که در ماده ۱۱ قانون صدرالذکر مندرج است، رسیدگی به دعوی مذکور و طی مراحل الزام به تنظیم سند در دادگاه محل اقامت خوانده به عمل می‌آید.
خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسی را ثبت و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در آن حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیر منقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است. البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده، ضمن دادخواست خود صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
گروه وکلای آپادانا با بهره‌گیری از بهترین وکیل ملکی در زمینه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انواع خدمات شامل مشاوره حقوقی ، تنظیم دادخواست، لایحه و اظهارنامه، پذیرش وکالت و … را انجام می‌دهد. مراحل الزام به تنظیم سند رسمی دارای نکات حقوقی بسیاری است که بهتر است قبل از هر گونه اقدامی با وکیل ملکی حتما مشاوره حقوقی انجام شود. برای اطلاعات بیشتر با گروه وکلای آپادانا تماس بگیرید.
